Guide fiscal 2024 L’investissement en loi Censi-Bouvard – Fiscalité 2023

L’investissement LMNP dans un bien neuf situé dans une résidence étudiante, une résidence senior ou médicalisée de type EHPAD avec services, était éligible à la loi Censi-Bouvard.
L’acquéreur, domicilié en France, bénéficie alors de réductions d'impôt sur la valeur hors taxes du bien, sous réserve qu’il le loue en meublé non professionnel (LMNP) pendant au moins 9 ans.

 

La loi Censi-Bouvard donne droit à une réduction d’impôt linéaire sur 9 ans, égale à 11% du montant (HT) de cet investissement LMNP, frais d’acquisition inclus.

 

L’assiette de l’investissement immobilier est limitée à l’acquisition d’un seul lot par an et d’un montant maximal de 300 000 €, plafonnant la réduction d’impôt à 33 000 €.
La réduction d’impôt commence l’année d’achèvement de l’immeuble.

 

En outre, l’investisseur peut récupérer la TVA ayant grevé l’acquisition.

 

La fiscalité Censi-Bouvard consiste en une réduction d’impôt. L’investisseur ne pourra pas pratiquer, pour établir le résultat fiscal de son activité de loueur meublé, l’amortissement du coût de la construction dans ce cas, sauf pour la fraction du prix de revient qui excède le montant retenu pour le calcul de la réduction d'impôt.

 

Ce mécanisme de défiscalisation Censi-Bouvard est valable pour tous les investissements réalisés dans :

 

• Les établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD)
• Les logements affectés à l'accueil des familles de ces personnes (prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9)
• Les résidences avec services pour étudiants (résidences étudiantes)
• Les établissements de soins de longue durée (mentionnés au 2° de l'article L. 6111-2 du code de la santé publique)

 

La réduction d’impôt potentiellement générée par un investissement LMNP Censi-Bouvard s’inscrit dans le cadre du plafonnement global des avantages fiscaux « niches fiscales ». 
 

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez fournir une déclaration 2042 C.

Par ailleurs, vous devrez fournir :

• Lorsque le bien sera loué et si le régime réel est adopté – voir ci-après, une déclaration BIC 2031 établie de préférence par un expert-comptable, dont le résultat sera reporté sur une déclaration 2042 C PRO.

 

 

A compter de l’année de mise en location, l'investisseur en LMNP doit déclarer des revenus industriels et commerciaux (BIC), car la location est meublée. Pour ce faire, il doit se référer au formulaire de déclaration complémentaire des revenus 2042 C PRO, consacré à la déclaration des revenus tirés de professions non salariées. Dans tous les cas, le cadre « Identification des personnes exerçant une activité non salariée » est à remplir obligatoirement en page 1 de cette déclaration. De plus l’adresse du bien concerné doit être également portée dans la déclaration (en fin de rubrique).
Les locations meublées non professionnelles peuvent être soumises à deux régimes fiscaux différents, en fonction du montant des revenus locatifs.

 

 

Régime micro-BIC ou micro-entreprise : 

Ce régime d'imposition s'applique aux locations rapportant en 2023 moins de 77 700 € de revenus.

 

Le contribuable investisseur doit reporter le montant brut des revenus locatifs (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) dans les cases 5ND à 5PD, dans le cadre « Revenus des Locations Meublées Non Professionnelles ». Un abattement forfaitaire de 50% des revenus ainsi déclarés sera appliqué par l'administration fiscale sur ces revenus pour le calcul de l’impôt, au titre des charges et frais supportés par le contribuable.

 

 

 

Régime réel : 

Le régime réel s'applique d'office aux locations non professionnelles qui ont généré en 2023 plus de 77 700 €.
Les investisseurs ayant perçu moins de 77 700 €.
Les investisseurs ayant perçu moins de 77 700 € de recettes locatives peuvent cependant opter pour ce régime s'ils le souhaitent. Dans ce cas, ils doivent s'assurer que les frais et charges qu'ils ont supportés au titre de l'année d'imposition excèdent 50% de leurs revenus locatifs afin que l'option du régime réel leur soit plus profitable que l'abattement forfaitaire de 50%.

 

 

Les cases à remplir sont les suivantes :

 

• 5NA à 5PK pour indiquer les recettes locatives ou 5NY à 5PZ pour les déficits de 2023.

 

 

• 5GA à 5GJ pour les déficits non imputés au titre des dix années précédentes

 

 

Les déficits liés à l'activité de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) peuvent uniquement être imputés sur les bénéfices tirés de cette même activité, au cours des dix années suivantes.

Loi Censi-Bouvard, formulaire 2042 C :

Pour les contribuables bénéficiant de la loi de défiscalisation Censi-Bouvard pour l'investissement locatif, une démarche supplémentaire reste à accomplir pour percevoir l'avantage fiscal. Sur le formulaire 2042 C, dans le cadre « Investissements destinés à la Location Meublée Non Professionnelle Censi-Bouvard », l'investisseur doit inscrire les informations relatives à son engagement de location sur 9 ans renouvelables, de même que les investissements réalisés de 2018 à 2022 le cas échéant. Les contribuables concernés peuvent également inscrire les reports de réduction d'impôt dont ils n'ont pu bénéficier lors des années précédentes.
Les montants de l’investissement (frais inclus) doivent être portés hors taxes.